当前房地产市场形势与政策走向199页PPT

发布时间:2021-09-25 20:04:44

当前房地产市场形势与政策走向 1 一、房地产市场发展及*两年来出现的主要问题 二、存在问题的原因分析 三、稳定房价的意义和主要政策措施 四、*期房地产市场运行情况 五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况 六、关于商品房预售制度 七、关于日本的房地产泡沫破灭 八、结束语 2 一、房地产市场发展及 *两年来出现的主要问题 3 2019年以来,各地区、各部门认真落实国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设 的决策部署,做了大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场 体系基本建立,房地产业持续快速发展,对拉动经 济增长、*钦蚧⒏纳迫嗣裆畹龋挤⒒恿 重要作用。 4 在市场的快速发展过程中,也逐步暴露出一些 问题,尤其是投资增*厦汀⒁约肮┯υ龀ぷ芴甯 不上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上 涨的压力在一部分地区逐步突出,引起了中央和国 务院的高度重视。 5 针对以上问题,去年以来,国家把房地产市场 调控作为加强和改善宏观调控的重要内容,采取了一 系列措施。 严格房地产开发信贷和土地管理,提高房地产 开发项目资本金比例,控制城市拆迁规模。 6 在看到调控取得了一定成绩的 同时,也应当清醒地看到,房地 产市场区域性、结构性问题还十 分突出。 主要表现是: 7 (一)房价上涨过快。 房价上涨的主要特点: 一是房价涨幅为2000年以来最高,商品房和商 品住宅*均销售价格涨幅突破两位数,2019年分别上 涨14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分别上涨 12.5%和13.5%; 二是东部地区房价涨幅最高,且有进一步上升 趋势; 8 三是部分大中城市房价上涨过快,有的*均 房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计 局城调队对35个大中城市的抽样调查,一季度商 品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。; 四是房价上涨过快现象呈蔓延态势,由上海、 浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展; 9 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格 上涨,2019年一季度35个大中城市二手住宅销售价 格上涨11.4%。 房价过快上涨,已成为社会关注的热点问题。 如任其发展,将影响房地产市场持续健康发展,影 响宏观经济和社会稳定。 10 (二)市场需求偏大,供求矛盾突出。 房地产市场的供求状况,已由前些年的需求 不足,转变为阶段性、结构性需求过度扩张。 2000年以来,全国商品房销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅,其中2019年销售面积增幅高 出竣工面积增幅11.6个百分点。 这几年商品住房供求差距逐步缩小,去年以 来局部地区出现了供求紧张的状况。 11 今年一季度,全国商品住宅竣工面积只有销售 面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。 上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣 工面积。商品房供不应求,导致价格不断攀升,并 带动二手房价格上涨。 一些地方拆迁规模反弹,带来被动性住房需求 上升,加剧了供求矛盾。 12 (三)部分地区房地产投资增长仍然偏快。 2019年房地产开发投资增长28.1%,今年一季度 在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%,高于全 社会固定资产投资增幅。 有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%,其 中6个地区超过50%,最高的达到115%。 13 (四)市场供应结构不合理。 商品房市场中,非住宅开发比例偏大,空置面 积上升。商品住宅中,中低价位、中小套型住宅供 应比例偏低。 今年一季度,我们对部分城市商品住宅供应进 行 调 查 显 示 , 100 * 方 米 / 套 以 上 的 占 总 量 的 60%— 70%,有的城市高达87%。 14 2019年全国经济适用住房开发 投资出现负增长,占房地产开发投资 的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有 的地区甚至停止了经济适用住房建设。 15 二、存在问题的原因分析 16 产生这些问题的原因是多方面的,有些是 合理因素,如城镇人口增长较快,居民生活水 *不断提高,对住房需求迅速增加;土地价格 上升,建筑材料价格上涨,加之商品房品质提 高,配套设施和环境改善以及精装修等,商品 房开发建设成本增加。 17 但是,也有许多不合理因素,最主要的是各种 投资、投机需求大量增加,部分地区市场总需求偏 大,导致价格上涨过快,扩大了房地产开发的利润 空间,吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房 投资与投机,从而使房价进一步上涨。 18 (一)大量资金涌入房地产市场。 *年来,银行存款利率较低,股票低迷,债市 盘子小,钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降 温,社会资金缺乏其他投资渠道。 在这种情况下,大量社会资金,如上市公司募 集的资金、民间拆借资金、典当行资金,纷纷挤向 房地产市场。 特别是在负利率的情况下,居民个人住房贷款 成本低,银行大量资金通过住房消费信贷转化为房 地产开发资金,成为开发企业最主要的资金来源。 19 (二)国内投资性购房和投机性炒房抬头。 一些城市房价较快上涨,社会各方面对市场产 生较高预期,使得局部地区投资性需求迅速扩大,投 机炒作现象严重。 如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西购 房团”,聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。 城镇不少居民基于较高的房价上涨预期,也参 与购房投资。 投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅, 进一步加剧了房价过快上涨的态势。 20 据调查,北京市商品住宅投资性购房比例在 17%左右,其中29%的房屋短期内倒手转让,23%用于 出租,48%空关待沽。 长三角主要城市,商品住宅销售中投资性购 房比例达到20%左右。 今年一季度,上海市成交单价超过万元的预 售住宅中,外省市居民购房面积占43%;其中,温州 人占72%。 21 (三)境外资金参与国内房地产市场开发和 炒作。 一段时期以来,外资为赚取外汇人民币利差、 预期汇差、房价差,纷纷进入国内房地产市场。 22 今年1-2月,江苏

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